燕郊楼市疯狂:三个月每平米上涨6000元

2015-09-17 10:20:22   来源:21世纪经济报道   

 
燕郊楼市疯狂:三个月上涨6000元/平方米
 
 
  导读
 
  配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比通州要低,但从配套看,完全无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望,很可能就出现需求锐减。
 
  本报记者 耿玲 北京报道
 
  “通州限购前,小区二手房的单价是23000元/平方米;限购后,小区二手房单价已经跌至18000元/平方米。”最近关注通州二手房市场的李文(化名)明显感觉到了市场的变化。
 
  通州限购后,受京津冀一体化概念影响,环北京楼市遭到热炒。21世纪经济报道记者统计发现,燕郊目前一手房最高单价已经高达2万元/平方米,二手房单价普遍在1.2万-1.6万元/平方米左右。相比此前,普遍上涨了5000元/平方米。
 
  受此影响,河北省政府开始规范楼市运行。在9月14日发布的《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)中指出,准确把握城市定位和功能布局,把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。
 
  通州楼市退潮
 
  加强版限购“满月”,通州区住宅成交开始由盛转衰。
 
  “6月-8月三个月,通州区纯商品住宅成交屡创新高,并连续蝉联北京行政区成交排行冠军。但政策的‘特殊关照’很明显令通州楼市遭遇了重创。”亚豪市场总监郭毅称。
 
  8月14日晚,北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,要求对京籍已拥有一套住房,但没有在通州落户满3年,或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭,非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。
 
  此举被称为加强版限购,而就在政策发布当晚,通州区出现8盘集中入市,抢搭政策末班车现象。受到这部分需求集中释放影响,限购之后的8月下半月通州区反而出现一个成交小高峰。根据亚豪机构统计,8月15-31日,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1326套,占整体市场成交的比重高达25%。但在进入9月份后,一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕,另一方面也受到阅兵假期及限行等不可抗拒因素影响,成交开始出现快速下滑,9月1-14日通州商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交396套,占比滑落至16%。
 
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“通州限购对于区域成交的影响,在9月份明显表现出来,整体新建住宅市场成交将在6-8月连续3个月突破千套后,再次回到500套左右,市场成交进入量跌价稳阶段。二手房市场的成交量也将明显下调。每月通州二手房成交将下调到1000套以内。整体看,通州住宅市场受到限购的影响已经非常明显,成交量暴跌五成,但目前通州的普通住宅库存只有6000套,价格依然难以下调。”
 
  三个月上涨6000元/平方米
 
  通州限购后,毗邻通州最近的环北京楼市尤其是燕郊楼市受到了明显利好影响。燕郊房地产业内曾有不成文的规律,房价一直是通州房价的一半。而这一规律随着通州限购已经被打破。
 
  “现在没房了。最近一次开盘均价是1.7万元/平方米。北京市政府搬到通州后,通州副中心定位确立,燕郊更有优势。现在又加上京唐城际高铁和地铁M6号东延这些确定因素,燕郊楼市利好很大。”燕郊一位楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记者。
 
  “一手房单价最高的已经接近两万元,二手房单价也普遍涨至1.2万-1.6万元/平方米。只有燕郊和大厂交界处还有部分单价不到1万元/平方米的房源。”该人士告诉记者,今年6月份,她所在的项目一期开盘价格是1.1万元/平方米,而到9月,该项目开盘均价已经上涨至1.7万元/平方米,最贵房源高达2万元/平方米。目前项目只剩余少量房源,开发商暂时还在观望是否推盘。
 
  “通州限购后,环北京房地产市场继续被热炒。对于北京行政职能迁入通州,目前来看主要利好改善还是在通州。但燕郊等区域房价涨幅最高,目前很多项目单价已经达到了1.8万,相比去年涨幅接近100%。”张大伟称。
 
  受环北京楼市大涨影响,9月14日河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。
 
  其中,《通知》对商品房销售行为提出要求,未取得商品房预售许可的开发项目,严禁任何形式的预售和广告宣传。完善新建商品房预(销)售价格备案制度,严格执行商品房销售明码标价、一房一价。对企业自身原因造成土地闲置的,依法坚决查处。严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息误导消费者等。
 
  张大伟认为,配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊等区域,房价相比通州要低,但从配套看,完全无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望,很可能就出现需求锐减。
 
  张大伟续称,通州依然处于待开发阶段,能够外溢的资源可能吸引力有限。未来5年内,通州区域的确有大量利好落地,但如果限购抑制了房价上涨,燕郊等区域根本无法支撑目前超过1.5万单价的房价。目前环通州区域的购房者大部分是投资需求,按照过去经验,燕郊对通州的价格比大约在1:2.5,而现在燕郊的价格已经超过1.6万,这种情况下,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会出现大量投资者离场。因此这些区域的购房者需要注意政策影响。

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