房价短期回升预示楼市复苏?
2015-08-14 15:07:25   来源:欧浦钢网

       近日,一项数据显示,6月,一线城市新建商品住宅成交均价为27676元/平方米,环比增长9.1%,再创历史新高。
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       在成交价格方面,6月,北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022元/平方米、34191元/平方米、15486元/平方米和32528元/平方米。环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%,其中,北京和上海的成交均价均创历史新高,广州表现稍弱。
 
       一线城市房地产市场稍显缓和,并不能一叶障目地认为,全国的楼市回暖在即,更不能认为房价又要回到2009年暴涨的局面。应该注意到,一线城市住宅成交均价的上涨,很大原因来自于豪宅类新盘入市成交。数据显示,今年第二季度,一线城市豪宅公寓成交量暴涨超过四倍,成交均价前十名被上海、北京包揽,豪宅公寓项目最高均价近20万元/平方米——这在很大程度上拉高了住宅成交均价,从而难以窥见楼市真正的价格水平。
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       此外,一线城市楼市库存环比正在减少2.0%,同比却增长8.7%。去库存化压力依旧很大;而二三线城市的库存消化情况,就更加不乐观了。比如陕西统计局报告称,陕西5月底的房地产库存消化完,需要21.5个月;其中西安为23.2个月,接近2年;榆林的住宅消化库存的时间最长,为 396个月,即15年以上;湖北统计局的测算也不乐观,今年一季度库存按现在的现房销售形势 大约需要1-2年才能消化,还不算新的竣工现房。
 
       未来去库存化形势严峻,关键的一点就是人口红利在消失。房地产归根结底是提供给人住的,没有人接盘的投资性房产,最终会变成泡沫。目前,我国人口增长情况并不乐观,由此带来的未来的刚需也是持续下滑状态。
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       目前很多房地产市场的看多者,再提“需求”的概念——这其实是个伪命题,要说住进好的房子,改善自己的居住条件,是每个人本能的需要,但是“需要+购买力”才等于需求。很多人再说起刚需时,总爱拿农民工、毕业生说事儿。对,他们最需要房子,但是他们缺乏实际的购买力。在目前房价收入比居高不下的情况下,要想把“需要”变成“需求”,要么提高收入水平,要么降低房价水平——在收入水平难以快速提升的情况下,那房价就只能停下来等一等有住房“需要”的人了。
 
       此外,笔者一直持有一个观点:以史为鉴,可知国家之兴替。日本房地产泡沫的发展史大家都是熟悉的,目前我们一线城市的租金回报率低于2.5%,接近日本泡沫期;收入房价比最高超过了8倍,也是当年东京的水平。日本房地产经历泡沫之后,是“失去的十年”,东京的房屋则是跌了20年。房产投资这么大的资金量,房价别说20年不涨,10年不涨就意味着巨大的贬值。
 
       可以预见的是,在去库存的压力下,房地产政策未来会越来越宽松,但是宽松并不会创造投机性需求,而是创造消费性需求。由于消费并不能带来预期收益,造成投资者资金流动性下降;虽然住宅可贮存家庭财富,但名义上财富增长却不能及时在市场上转换为流动性,将促使财富实际价值大幅贬值。同时,房产税的制定已经提上日程,未来拥有多套住宅所产生的持房成本都将随时间积累而增加。因此,莫让舆论误导了投资方向,毕竟国内楼市暴涨难期,投资的黄金时期已经是一去不返了。
 

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