陶杰:限购松绑楼市泄洪 改善需求得以释放
2015-08-15 09:15:52   来源:新浪乐居

       在去年9月1日正式全面放开限购的西安楼市,在今年即将迎来满一周年。
 
  在这一年间,楼市依然动荡不断,从中央至地方出台各种救市政策提振楼市。7月底,西安市房管局发布数据显示,今年上半年西安商品房销售面积为908.77万平方米,同比增长13.38%;其中住宅 776.44万平方米,同比增长13.55%,创十年来新高。对于成交量的井喷,不少人都在猜测,这是否与限购松绑有直接关系?
 
  与此同时,一直悬而未决的房产税近期终于进入立法程序,距离其落地仿佛又近了一步。作为“老生常谈”的话题,房产税能给购房者带来哪些影响?将主要针对哪些人征收?
 
  乐居有幸联系到新联行副总经理陶杰先生,并对其进行独家专访,共同探讨限购松绑一周年期间的西安楼市、以及房产税对购房者的具体影响。
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新联行副总经理陶杰
 
  以下为采访实录:
 
  乐居:陶总,您好!今年9月1日,西安楼市正式放开限购即将满一周年,在这一周年内,您觉得限购放松对于西安楼市有什么影响?
 
  陶杰:西安楼市成交量首先实现了上升!尤其在限购放开之后对于改善性群体,置业已进入了高峰,像不久之前刚刚开盘的,类似于恒大江湾、龙湖源著、中海悦墅等等,这些中高端、改善型、低密度楼盘,都呈现出非常活跃的一个成交、到访现象。
 
  总体来说,我感觉是地产人的苦日子即将完结。现阶段已经从过去的触底阶段,进入到了总体的反弹阶段。
 
  乐居:今年7月,西安市房管局对外发布数据称今年上半年西安商品房销售面积为908.77万平方米,同比增长13.38%;其中住宅 776.44万平方米,同比增长13.55%,有业内称,住宅销量创十年来新高。这个观点您认可吗?就这个数据,您觉得说明了什么?成交量增加和取消限购有直接关系吗?
 
  陶杰:我基本认可这个观点。
 
  我了解到的是,西安住宅每个月的成交量都在一百多万平米以上,就上半年总成交量达到十年来新高是肯定的。尤其是限购放开后,改善客群呈现出“泄洪”状态,在上半年才慢慢体现出来。
 
  此外,反过来看西安整体的供应量,目前整个西安市的供应量基本上在2000万方左右,如果按每个月成交120万方平均来计算的话,从住宅市场上来说,那么我们还需要一年半的时间来去库存,也就是说,去库存依然是未来的重任。
 
  成交量井喷必然和限购取消有直接关系,因为其实从业这么多年市场一直给我们的启示就是房价以及成交量的上涨核心跟刚需群体的关系不大,却与改善市场的关系紧密相连,无论是价格的上升,还是总量的上升,都是改善群体所带来的。
 
  因为改善性群体它是代表财富的群体,它的置业周期相对于刚需群体来说要短很多,楼价也主要是靠这类群体来进行支撑的。我认为限购已经在西安维持了两年多的时间,突然把这个闸口放开了,就是会出现当前我们看到的市场泄洪壮观场面。 
 
  乐居:从放开限购的这一年来,对于楼盘销售这个行业来说,您觉得跟之前相比有什么样的不同? 限购放开后,您所代理的一些项目它的销量有没有达到预期所想?
 
  陶杰:最大的不同就是刚需项目的量在目前来讲相对是有所的下降,改善项目的成交量是上涨的,尤其是大面积、低密度、中高端项目成交量持续放大。
 
  我们新联行所代理的项目还是比较多的,这个问题要一分为二的看待。
 
  目前全国品牌开发商的开发水平和层次也在持续的拉大,大品牌、大规模、配套完善的项目,比方说像万科、恒大等一线品牌,可能销量就比较火爆。比如我们现在代理的万科幸福里,每个月的平均成交量都在130套到150套左右,还是觉得挺不错的。
 
  但是,我们同步代理的一些本土楼盘的成交量它与万科这些一线房企来比,还是相对落后的。虽然总体量都在上涨,但它们的上涨幅度远远没有这些一线开发商的成交量上涨的幅度大,楼市处于冰火两重天的境地。
 
  乐居:8月初,房产税进入立法程序的新闻让这个悬而未落的“靴子”再次引发人们的关注,房产税如果真的要征收了,会对购房者带来哪些影响?对于房产税,您有哪些看法?
 
  陶杰:房产税即将立入立法程序,进入立法程序之后就是说未来在将构成对于购房者的影响,我认为最大层面的影响还是心理的影响,心理影响会大于实际的所带来的征税后生活上所带来的影响。
 
  对于房产税,我比较赞成全国应该实施差别化征收。事实上,全国各级城市的经济发展状况不同、人口红利不同、各方面发展均不相同,一二线城市现在所处的市场与三四线城市是完全不同的,北上广深事全面经济增长模式,反过来说,一些三四线城市还深深的陷入到这个房地产的供过于求的极度过于饱和状态之中,有不少开发商也出现了一些跑路等现象,所以我认为全国还是要实现差别化的征收。
 
  我觉得三四线城市不应该征收,西安这种城市也不应该征收房产税。因为,西安这种2.5线城市房价与其他二线城市来对比,西安的房价在所有二线的城市里还处于低位,征收房产税的主要目的就是抑制房价,西安的房价不足以达到要抑制的程度,所以我认为西安就不应该征收房产税。
 
  乐居:房产税要经过立法程序的话可能就会全面的普及下来,您觉得西安的一些购房者、一些业主会不会受到影响近期会出现抛售现象?
 
  陶杰:其实从几年前开始,自从反腐以来,市场上便出现了大面积房源抛售现象。此外,对于一些改善性客户来说,买到新房的时候,往往把一些旧的房子挂到二手房中心去交易,这也是上半年西安楼市二手房交易量同比增长20%的一个原因,但是这并不是因为房产税的影响,大家对房产税依然处于心里的影响,并没有实际行动。
 
  乐居:您刚才提到了您比较赞同房产税差别化的征收,那您觉得如果西安未来对房产税征收的话,几套房开征比较合理?
 
  陶杰:首先我不赞同西安征收房产税,即使西安要征收,我认为它也应该采取个别征收的形式,比方说起征点也应该放在三套房开始。
 
  西安在过去很多单位都有集资建房和分房的现象,这个现象在全国来说西安做的是相对比较好。如果全面开征,这些房子难道都要征收吗?以一个双职工为例,可能他的父亲各有一套单位分房,这个代表了社会的一个基本面,所以我认为起征点也应该从三套房开始来算比较合适。再比如说北京,北京单位集资建房的现象比较少,导致了像北京买房也是通事,这也是助推北京房价走向全国前列的一个核心原因,所以需要抑制房价。
 
 

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