观点时评:房地产未来空间、潜力很大

2015-08-18 10:26:03   来源:猎房网   
       一些三四线城市库存很高,可能未来需要很长时间的调整,但这个无碍整个国家房地产行业的市场大局,所房地产在未来空间、潜力还是比较大的。 
 
  连平:各位来宾,大家上午好!首先要感谢论坛邀请我出席这次盛会,刚才几位专家的演讲使我很受启发。一个时期以来,银行业感受到房地产行业对银行业是不满意的,但是我觉得这15年来房地产和银行业虽然取得了巨大的进步,可以说是巨大的发展。 
 
 
  大家可以想一下,无论是房地产还是银行业,可以说是巨大的发展,但是赞誉者少,诟病者多。所以在这一点上,我觉得似乎境遇是差不多的。但是我觉得诟病再多,批评再多,都无法撼动房地产行业在国民经济、在经济发展中间的重要的地位。今天我想讲的观点是“支持房地产也就是支持稳增长”。 
 
  我们知道最近几年经济持续下行,尤其是2014年到2015年下行的压力更大。通常有一个说法就是“三期叠加”,这个说法很流行。但是我想如果从实体经济的角度再去观察这个问题,似乎还有三个因素叠加,显得更加实在。 
 
  第一个是产能过剩,经济结构的调整。事实上从2008、2009年的危机以来,这个因素就已经持续的在产生作用,经济增长速度从原来的两位数增长降到了不到8%,这个因素持续在发挥作用,直到现在。但是大家再回想一下,2012年到2013年,同是压力非常大的这两年,处在一个危机之后的政策迅速的调整,产能过剩、结构调整,经济的增速还保持在7.7%。 
 
  但是这两年是两届不同的政府,措施、手段有些不同,而从2014年以来,经济增长速度下行迅速加快,以至于7.5%的增长目标最终没有实现。我们观察2014年以来房地产行业出现了急剧的调整,成交量急剧的萎缩,投资增速从年初20%左右到年底降到了10%左右。所有投资中间它的降幅是最大的,成交萎缩对消费也产生了影响。到了2015年,这个因素还在继续发挥作用,就是投资增速继续下滑,但成交发生了一些变化。 
 
  还有一个因素就是2015年比较明显的,就是基础设施作为政府调节的一个最主要的工具,预振乏力。这主要是和地方政府的预算和债务管理体制的变革有很大的关系。 
 
  这里尤其要点出的一个观点就是,在这一轮经济下行过程当中,房地产行业的调整是最为重要的因素。我这里举一些数据,我们说固定资产投资四大块:房地产、基础设施、制造业以及其它,其它包括第三产业和农业,它的比例大概是房地产20%、基础设施20%、制造业35%,还有就是第三产业和农业大概不到30%。 
 
  固定资产投资在2013年底的时候是多少?两位数的增长,接近20%,达到了19.6%,之后急剧的回落,一直到2015年的6月底,固定资产投资增速降到了只有11%左右,足足下降了8%。与此同时,房地产投资的增速也从2013年底的19.6%降到2015年6月末的4.8%,下降了11个百分点以上。 
 
  我们测算了一下,投资中间的其它三个方面,它占的比重大约是80%,但是它影响的投资增速的回落大概只影响一半,但是房地产行业占的比例只有20%不到,它对投资增速的8个百分点多一点的回落,它的影响是在一半左右。也就是20%影响了50%。这说明什么?说明房地产投资急剧的回落,对整个经济下行压力是非常大的。 
 
  目前来看,在基础设施投资方面,政府已经采取了许多政策,现在推出的力度是很大的,机场、地铁等等投资力度都非常大。但是在房地产投资增速没有明显回升的情况下,固定资产投资不可能有非常好的表现。 
 
  所以我想说的第二个观点,就是顺着刚才的分析,得出这样的结论,我们要稳增长,关键是稳投资,而稳投资中间的关键除了基础设施以外,还要把眼光放在房地产行业,就是房地产投资也要能够得到支持、企稳,随后它对经济的稳定运行发挥很好的积极作用。 
 
  当然最近一段时间以来,从去年的9·30政策之后,我们发现情况确实发生了一些变化,首先是成交量发生了变化,接下来价格也开始发生了变化。按这个情况来看投资发生变化应该不会太远。从5月份、6月份的投资的绝对数来看,投资额已经比3月、4月要走高了,但是因为是去年的基数的原因,同比增速还在下降,7月份的具体数据还不清楚,可能这两天就会发布,但是我们觉得负增长的可能性很小。 
 
  而在未来两三个月之内同比增速出现拐点的可能性比较大。因为我们认为下一步相关的政策继续应该朝着房地产政策松动的方向发展,而不是说当出现了一些变化,比如说一线城市出现了一些房价的温和上涨,在某些方面的政策开始变动,我觉得目前总体还应该朝着一个继续松动房地产相关政策的方向运行。 
 
  我们知道9·30和今年的3·30以后,再加上四次降息、三次降准,整个房地产行业的运行状况发生了深刻的变化。但我们认为政策还是有空间的。 
 
  比如说从金融支持方面来说,我们看到按揭贷款在今年以来增长是比较快的。在去年的博鳌房地产论坛论坛上我说了一个观点,整个银行业信贷对房地产的支持未来不会减弱,只会增加,估计过几年可能会超过30%,我去年说这个话的时候,这个比例只有25%左右。2014年底,这个比例就达到了31%,2015年一季度下降了几个百分点,但是6月末又达到了30%,所以已经在30%左右的比例徘徊。 
 
  大家知道整个银行业的信贷增速是不低的,大约在14%到15%的区间,大大高于GDP的增速,当然比名义GDP的增速也高很多。在这个中间,涉及到房地产行业的比例还在增加,这说明银行业信贷支持对房地产的力度是在加大,而且未来这个支持力度还会进一步提高,将来会达到35%甚至更高。 
 
  从短期来看,我觉得按揭贷款总量支持不应该减少,还应该进一步加大,往往到了下半年,容易出现银行信贷额度收紧,首先从按揭贷款开始收紧[。]我想大家也都知道,往往到了四季度,好多按揭贷款整个进入了流程,但是速度非常慢,通常要拖到一季度才能批准,主要原因是额度偏紧。 
 
  我觉得商业银行信贷既然有效需求不是很充足,为什么不能把有效的资源投入这个领域,促进房地产成交活跃?有一点是可以肯定的,没有银行的按揭贷款的支持,房地产市场的成交是不可能活跃的,这个活跃的背后就是跟大量的银行信贷的投入是紧密结合在一起的。 
 
  另外我觉得按揭贷款的利率也有进一步下降的空间。目前下降力度还不够,当然有种种原因,我后面还会介绍。 
 
  还有一个就是二套房,二套房的政策其实已经偏紧,从3·30以后,这个政策明确是首付4成到5成之间,但是现在在一线城市居然还要6到7成,我觉得这有些过紧。商业银行相对来说信贷偏紧,同时又觉得一线城市房价出现上涨的态势,借此收紧信贷政策,把二套房的首付提高到6到7成,在目前这种情况下,我认为显然是不合时宜的,我认为应该执行4到5成首付的政策。 
 
  至于房价在一线城市温和的上涨,我认为也不必大惊小怪。市场做了这么大的调整,同时在一线城市中间,这方面高品质、好地段的住宅,有很多高收入的人群有这个需求,包括我们在座的许多房地产的大佬,我想对品质、地段的需求是不断在发展的。 
 
  对于开发商贷款,我认为商业银行应该回过来重新审视一下你的这张名单,是不是还是抱着你的这张老的名单。整个行业已经发生了很大的变化,很多非常好的房地产上市公司根本就不要你的贷款,你的名单中间可能的相当多多还是这类公司。 
 
  但对于那些后起之秀,现在表现也都不错的[。]没有给予很好的信贷支持,所以我觉得开发商贷款的政策也应该有所变化,应该根据实际情况运行的变化来审视和调整相关的政策。还有比如说公积金贷款,最高的额度是不是还有进一步上调的空间。 
 
  还有包括税收方面,交易环节的有些税收是不是还可以进一步松动等等。我同意刚才樊纲先生所讲的一个观点,就是我们现在总体政策还是存在需要进一步退出的过程,这样才能保证房地产行业整体能够健康、平稳的发展。 
 
  但在这个过程当中,刚才也讲到很多是商业银行,后面很多需要我们的货币政策加以支持,比如说利率要下降,比如说按揭贷款要加大支持的力度,怎么来促使商业银行继续来做,现在商业银行把吸收来的存款交到中央银行,最后他存到商业银行得到的回报是不到1%,如果你的准备金率下调1个百分点以上,这些资金商业银行可以不再上交,把它用来支持按揭贷款,支持房地产行业的其它信贷,我觉得商业银行还是会有积极性的,所以相应的这些政策也需要做适当的调整。 
 
  总的来说,我个人认为,尽管这一轮房地产行业调整力度不小,时间不太长,整个政策走过的过程我还是比较了解的,很快政策就落地了,反应还是很快的,所以整个房地产的调整时间不是很长,但是我认为经过这一轮调整之后,未来在城镇化发展,在我们的人均GDP不断提高,有较大成长空间的情况下,这两大因素支持房地产行业未来能够健康、平稳的运行,我觉得没有问题。 
 
  当然,在一些三四线城市库存很高,可能未来需要很长时间的调整,可能有些城市经过很长时间的调整,库存也调整不过来,有些库存就是无效的库存,就是当地政府在刺激这个房地产盲目发展的时候所造成的一些恶果,这个可能就在未来永远得不到很好的调整。但这个也没关系,无碍整个国家房地产行业的市场大局,所以我觉得在未来空间、潜力还是比较大的。 
 
  另外还有一个非常重要的因素,这个因素目前还在酝酿过程当中,就是刚才朱先生也讲到的,就是农村土地流转、住宅的问题。如果说农民手中这些过去不能用来变现和抵押的房产,现在能够用来变现或者抵押,他可以从商业银行这里获得贷款,那是一个巨大的需求。如果这一步实现了,对未来的房地产会带来持续的增长,因为它是伴随着中国城市化发展的,我想这一天的到来是迟早的事情。 
 

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