10大城市房地产市场诊断报告:哪些城市值得投资?
2015-08-22 16:41:25   来源:地产识局

       8月12日深夜,天津港发生爆炸,这场地产之殇造成的伤痛令人心碎。震惊悲伤之余,天津的房地产市场作为受损最严重的行业之一,也进入人们的视线,一方面是房屋存在安全隐患,另一方面房屋是否会大幅贬值都成了关注的焦点。
 
 
  对于这场事故是否会影响天津房地产市场的健康状况,识局君将在今天的文章里从多个维度进行分析。并附上包含天津在内的全国10大城市:上海、北京、广州、天津、南京、成都、杭州、苏州、深圳、武汉的房地产市场诊断报告。(不要问我为什么是这10大城市......)
 
  北京
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  诊断结果:8.3分
 
  投资建议:建议投资,但对通州纯住宅项目,识局君建议持观望态度,投资者可以将目光转向商住项目。
 
  理由:今年1月至今,积极的楼市政策未曾间断。这使得众多开发商将上半年作为绝佳的去库存时机,纷纷打响各自的去库存之战。而市场表现也较为争气,无论是项目销售情况还是整体楼市量价数据,都一再力证楼市的回暖。在刚刚过去的7月份,北京新建商品住宅实现签约逾7000套。这一数据,为北京楼市22个月以来的新高。房价方面,自今年1月份以来,则一直呈现稳步上升的趋势,从1月份的32412元/平稳升至7月份的33205元/平米。同时,北京“行政副中心”身份的正式确立,通州楼市再成涨价领头羊,成为北京最炙手可热的黄金地块。但是伴随着最严限购令的实施,购买纯住宅的资格门槛大幅提高,不少之前有意在通州买房的人只好将目光转向暂时未受政策影响的商住项目上来,因此商住项目也将成为区域内购房人的新突破口。再加上由于害怕商住类产品也将遭遇限购,因此在近期,通州的商住房市场经历了一定时间的“亢奋”。
 
  上海
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  诊断结果:7.4分
 
  投资建议:建议观望
 
  理由:135 万平方米!这是作为传统淡季的7月上海楼市创下的一手住宅成交量。近六年来每年7月,商品住宅成交量均未超过90万平方米,而今年7月商品住宅成交量却延续了二季度的火热行情。尤其是高端商品住宅交易始终保持高位,近三月成交量更是突破千套。由于新增供应不足等原因,交易速度已明显放缓。对于下一阶段走势,楼市将由上半年的高端改善住宅变为以刚需成交为主;且从上半年“集中、爆发、快速”的上涨趋势,将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的上涨。
 
  广州
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  诊断结果:6.8分
 
  投资建议:建议观望
 
  理由:7 月份房地产市场总体延续6月走势,房价继续上涨,其中广州新建住宅价格环比上涨1.2%,从市场现状来看,利好政策影响之下,一线城市房价已经步入上涨通道,但一手住宅市场去库存压力依然较大,目前住宅市场库存量创近年来新高,同时,住宅施工量和新开工量均为2010年以来的最高水平。以此预计未来市场供应量将较为充足,去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。
 
  深圳
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  诊断结果:7.8分
 
  投资建议:建议投资
 
  理由:从几个月的数据来看,深圳一直扮演着房价“领头羊”的角色。深圳在去年12月份成为全国首个房价上涨的城市,2015年上半年继续领涨,7月份新房环比涨幅高达6.3%。目前,深圳面临了供应乏力的尴尬,7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月,供求关系和市场预期发生了变化,才导致了几个月深圳房价的涨势汹汹。
 
  天津
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  诊断结果:3.8分
 
  投资建议:不建议购买
 
  理由:对于库存,由于天津市土地供应量一直处于相对较高水平,相继开盘入市之后,新房市场供应量处于较高水平。天津市的人口吸附能力比北上广深等一线城市要差一些,本地居民需求又不足以支撑。这最终导致了需求不足,库存量高企的现象。另一方面,天津港“8·12”特别重大火灾爆炸事故波及多个住宅小区,许多业主要求政府回购房屋或开发商退房。而对于房价,不论回购与否,滨海新区各类房屋贬值,将是可以预见的事实。这需要一个系统工程,来减除化学物品对土地、物业、环境的侵害。
 
  南京
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  诊断结果:7.9分
 
  投资建议:建议投资
 
  理由:南京新建商品住宅价格环比上涨1%,已连续5个月上涨,涨幅仅次于北上广深,位居二线城市之首。7月本是传统淡季,但南京房价反而涨势加速,环比涨幅也由 5、6月份的全国第七位升至全国第五位,足见本轮南京楼市回暖势头较猛。房价上涨主要有三大动力:一是豪宅市场房价领涨拉动;二是国家级江北新区批复后爆发的量价齐升效应;三是地王频出对房价预期的提升效应。
 
  成都
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  诊断结果:6.7分
 
  投资建议:建议观望
 
  理由:一系列楼市利好政策,让购房者的刚需、改善意愿更为强烈。而近期股市走势的低迷,更将人们手中的闲钱渐渐引向了楼市。开发商们也瞄准这些利好因素带来的商机,相继出手一系列动作吸引购房者置业买房。但对于房价,预期未来涨幅依旧有限,再次出现暴增成都楼市回暖趋于明朗暴涨的可能性极其微弱。在目前经济形势之下,多数开发商大幅涨价的可能性不大,目前去库存仍然是他们的首要任务,在此情况下,市场难现大幅价格波动。
 
  杭州
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  诊断结果:6.2分
 
 
  投资建议:建议观望
 
  理由:从近几个月成交情况来看,杭州楼市出现了量价齐升的现象。来看房价走势,杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来连续三个月环比止跌上涨,涨幅逐月扩大。库存方面虽然有所回落,但是部分去年和今年拿地的项目在领出预售证之后仍会新增库存,因此库存动态变化的过程也不容轻视。
 
  苏州
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  诊断结果:7.5分
 
  投资建议:建议投资
 
  理由:当前苏州住宅出清周期已经降至9.2个月,属于稳定可控范围内,按照目前市场成交走势来看,未来市场将保持稳定,预计近阶段,当前整个苏州房地产市场正处在供应量与成交量都较为稳定的状态,库存量也因此有所见好,所以房价仍会向着逐渐趋稳方向前进,不会因政策、市场的变化而产生巨大波动。
 
  武汉
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  诊断结果:7.3分
 
  投资建议:建议投资
 
  理由:在刚刚过去的7月份,武汉楼市出现井喷,当月住宅成交1.7万套,创造历史同期新高,比去年同期增长28%。从刚需市场和未来武汉的发展潜力来看,武汉楼市仍有较大上涨空间,房价会在合理区间持续稳步攀升。
 
 

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