高端住宅产生调控“抗药性”专家称应遏制房地产市场豪宅化趋势

2017-04-01 08:46:34   来源:人民网   

原标题:高端住宅产生调控“抗药性”

  最近的房地产可谓风云变幻,继北上广深四个一线城市“认房又认贷”后,部分二线城市如杭州、厦门等地也开始加入这一行列。至此,3月份全国已有超过30个城市发布了房地产调控新政,北京更是“十天九政”,调控力度之严格史无前例。

  面对新一轮暴风骤雨般的楼市市场调控,多地房地产开始渐趋平稳。但与此同时,相应于普通住宅,高端住宅市场却似乎并不怎么受影响,表现出一定的“抗药性”。

  高端住宅对调控有“抗药性”

  从2016年下半年开始,低密度、大户型、高单价的高端住宅成交大幅增加。

  易居楼市研究院统计数据显示,去年北上广深四个一线城市均价在7.2万元每平方米以上的住宅成交接近2万套,成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升,同比增加44%。

  值得注意的是,相应于普通商品住宅、二手房、“老破小”学区房,高端住宅供需对房地产调控政策并不敏感。

  2017年以来,房地产暗流涌动,全国超过30个大中城市及其周边热门郊县密集出台了限购限贷措施,再次加大房地产“镇静剂”剂量,但从市场交易状况看,高端住宅呈现一定“抗药性”。

  亚豪君岳会统计数据显示,2016年12月,北京成交价7万元每平方米以上公寓豪宅市场共交易453套,成交面积6.7万平方米,环比分别增长100%、80%。今年2月份,北京公寓豪宅市场(成交价8万元每平方米以上)共成交243套,成交面积2.98万平方米,环比分别翻了近5倍与6倍。同时,2月份北京公寓豪宅市场成交均价93768元/平方米,环比上涨12%。

  高端房地产的逐步升温,带动北京住宅市场结构产生分明变化:数据显示,2016年之前,8万+的产品成交占比保持在1%以内,自2017年开始,高端房地产成交占比快速上升到3%以上,尤其五环内的8万+高端住宅,成交占比从2016年的10%升至25%。

  亚豪机构市场研究部总监郭毅说,北京豪宅市场成交量在去年9月达到高峰,随后调控政策抑制了市场预期,但相比于刚需人群,豪宅目标人群对政策反应敏感度较低,经过两三个月观望期之后,积攒的需求出现较大幅度反弹。

  事实上,不仅一线城市,天津、杭州、南京、厦门、郑州等热门二线城市高端住宅成交也有分明增幅。克而瑞房价统计数据显示,去年天津总价千万元以上的新建住宅成交765套,同比上涨190%。今年2月份,尽管适逢春节期间,但天津别墅销量仍然达到359套。依据中指院宁波分院的最近发布的数据显示,3月6日-3月12日,宁波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

  值得注意的是,不少消费者表达,高端住宅项目在资产保值方面有不可替代的作用,因此,尽管新的房地产调控政策“认房又认贷”,而且购买非普通二套房的首付款比例不低于80%,但很多购房者开始想主意“打擦边球”,例如,以公司名义购买,以此来规避政策风险。

  新建住宅豪宅化趋势分明

  综合房价、地价整体上涨等因素看,高档住宅交易量价齐升有一定必然性,这也标志着我国楼市供应结构正在升级,能更好适应新的市场需求。但在业拙荆士看来,近年高端住宅市场崛起的背后,分明可见一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势:越是城市核心区、商务中心,新建住宅项目越发高端,呈现低密度、大户型、高单价的特点。

  数据显示,北京高端需求近几年一直表现稳定。千万级豪宅成交套数近年来一直保持在每年2000套左右的成交。统计显示,北京已经出现了数十宗地块楼面价超过3万元,地价高成本带来的资金压力使这些项目以后的预售定价方面会受到一定限制。例如东坝、丽泽、大兴板块快速崛起,该板块聚集了龙湖、泰禾、招商蛇口、葛洲坝、华润、婺源地产等多家品牌开发企业,形成了“内城顶豪首区”。

  在天津南开区,近三年间该区新开楼盘大多属于高端产品,比如“复康路11号”楼盘最小户型159平方米,单价超过7万元每平方米,单套总价均超过千万元;“鲁能公馆”楼盘最小户型145平方米,单套最低总价也突破800万元。

  此外,记者在天津南开区“天房崇德园”楼盘走访了解到,与一期90-140平方米的普通两居室、三居室相比,今年即将开盘的二期主推洋房及叠拼别墅,洋房建筑面积为157平方米3居、186平方米4居户型;叠拼别墅建筑面积为240—257平方米4居户型,多是千万元级别豪宅。

  3月下旬,杭州萧山区北两宗相邻宅地出让,参加此次竞买的单位达35家,最后两宗地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞得,楼面价分别达30816元每平方米、30387元每平方米,创下杭州钱塘江南岸的地价新高。有业拙荆士坦言,楼面价高于楼盘价,新建住宅豪宅化呼之欲出。

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